Publication : vendredi 15 juillet 2016

EHPAD : Prix de journée et investissement

L’ANAP vient de publier un « Zoom sur » l’impact d’un investissement sur le prix de journée en EHPAD.

Ce document résulte d’un travail réalisé en concertation avec des représentants d’organisation professionnelle (CNSA, DGCS, Mutualité Française, FEHAP, FHF, SYNERPA, ADF, ANDASS, ARS,…).

 

Un parc immobilier vieillissant

ANAP Impact investissement prix journee EHPAD

La France compte environ 7 000 EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes), qui accueillent 580 000 résidents.

Si l’accompagnement réalisé par les professionnels conditionne la qualité de vie des résidents, le cadre de vie qui leur est proposé est un autre facteur important pour les personnes âgées hébergées en EHPAD.

La loi d’adaptation de la société au vieillissement a d’ailleurs doté en 2016 le Plan d’Aide à l’Investissement (PAI) de 100 millions d'euros, permettant ainsi de soutenir les opérations de rénovation et de construction d’EHPAD.

On constate en effet que le parc immobilier des EHPAD public et privé non lucratif est vieillissant  (les 2/3 des EHPAD publics ont un patrimoine immobilier supérieur à 25 ans).

Les EHPAD ont en effet besoin de se moderniser, que ce soit pour l’accueil de personnes plus dépendantes, la spécialisation des unités de vie, l’évolution des normes et des réglementations.

Le secteur médico-social connaît par ailleurs des réformes importantes (en matière de tarification ou de contractualisation), avec la volonté de s’inscrire dans des démarches de développement durable et responsabilité sociale, permettant de développer la participation des usagers.

L’amélioration du cadre de vie peut résulter de réhabilitations, rénovations totales ou partielles, reconstructions, aménagements des locaux destinés aux fonctions logistiques (restauration, entretien du linge,…).

 

Des opérations sous tendues par le projet d’établissement

Autant d’opérations qui s’inscrivent dans une réflexion globale sur le projet d’établissement, mais qui peuvent avoir des conséquences importantes sur le financement du secteur personnes âgées, d’où l’intérêt de les prévoir en amont des travaux, et les rendre ainsi supportables pour l’usager, sa famille et l’EHPAD.

L’impact des opérations sur le tarif hébergement est bien sur plus important lors d’une reconstruction totale avec création de nouveaux bâtiments, que lors de simples travaux de réhabilitation.

Mais d’autres facteurs vont toutefois faire évoluer le tarif hébergement à l’issue des travaux, comme le mode de financement, le coût de la construction, ou encore le prix de journée antérieur.

L’ANAP préconise ainsi 3 phases pour maîtriser l’impact d’un projet immobilier sur le prix de journée :

- Définir un projet immobilier répondant au projet d’établissement

- Choisir le financement le plus adapté à la situation de la structure

- Anticiper les variations sur la structure de coûts (impact lié au financement et aux amortissements, impact lié à l’exploitation et à l’entretien du bâtiment. surcoûts énergétiques, personnel supplémentaire,…).

 

Guides et outils proposés

Outil simulation financiere EHPAD

Ce guide est à destination des directeurs d’EHPAD, organismes gestionnaires et maîtres d’ouvrage.

Il comporte différentes fiches, avec des conseils méthodologiques et des points de vigilance.

Ce document reprend également les derniers textes réglementaires.

L’ANAP propose un outil de simulation budgétaire, qui permet ainsi de réaliser une étude financière, en mesurant les conséquences d’un investissement immobilier sur le prix de journée en EHPAD.

Différents scénarii et facteurs peuvent être paramétrés (capacités, mode de financement, type de portage,…).

13 fiches sont proposées :

- du projet d’établissement au projet immobilier,

- le CPOM,

- l’efficience du projet architectural,

-  les points d’attention lors d’une opération de réhabilitation,

- l’externalisation de la cuisine et de la blanchisserie,

- le bilan du coût de l’opération,

- les outils et guides à disposition,

- les modes de dévolution,

- la loi SRU,

- les modes de financements et leurs impacts sur le compte de résultat,

- les subventions et aides possibles,

- la TVA sur un projet immobilier en EHPAD,

- le PPI.

Chaque fiche précise son champ d’application, son contexte, les enjeux auxquels elle fait référence, la description, mes points d’attention, et les liens éventuels avec d’autres fiches.

 

Pour en savoir plus: « Zoom sur » Impact d’un investissement sur le prix de journée en EHPAD